Att upptäcka ett dolt fel i ett hus, en villa, en bostadsrätt eller en annan fastighet kan innebära både oro och stora kostnader. Det kan handla om fukt, mögel, felaktiga installationer, skadedjur eller andra brister som inte gick att upptäcka vid köpet.

På Juristfirman Mozart hjälper vi dig att bedöma om felet kan vara ett dolt fel, om det kan reklameras och vilka krav som är rimliga att rikta mot säljaren. Vi företräder både köpare och säljare i tvister om dolda fel och hjälper dig att driva processen framåt på ett tryggt och strukturerat sätt.

Vad är ett dolt fel?

Dolda fel kan vara av väldigt olika slag. För att det ska klassas som ett dolt fel i lagens mening krävs generellt att felet fanns vid köptillfället, att det inte gick att upptäcka vid en noggrann överlåtelsebesiktning och att det är något du inte borde ha förväntat dig utifrån fastighetens ålder, pris och skick.

Några av de vanligaste dolda felen vi hanterar är:

Undermåliga eller felaktiga elinstallationer

Fukt- och vattenskador

Mögel

Frekvent förekomst av skadedjur, såsom råttor

När måste ett dolt fel reklameras?

Om du upptäcker ett möjligt dolt fel behöver du reklamera felet till säljaren inom skälig tid. Det betyder att du ska meddela säljaren att du anser att det finns ett fel som säljaren kan vara ansvarig för.

Reklamationen bör göras skriftligt, till exempel via e-post, så att det går att visa när du reklamerade och vad du skrev. Du behöver inte alltid ha hela utredningen klar från början, men du bör beskriva vad du har upptäckt och att du gör felet gällande mot säljaren.

Vid köp av fastighet finns också en yttre tidsgräns. Som huvudregel måste krav på grund av fel i fastighet göras gällande inom tio år från tillträdet. Det är därför viktigt att agera i tid, särskilt om felet upptäcks flera år efter köpet

Vilken bevisning behövs vid dolda fel?

Vid en tvist om dolda fel är bevisningen ofta avgörande. Som köpare behöver du normalt kunna visa att felet fanns redan vid köpet, att det inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning och att felet inte var något du borde ha räknat med utifrån fastighetens ålder, pris och skick.

Viktig dokumentation kan vara bilder, filmer, besiktningsprotokoll, utlåtanden från besiktningsman, offerter, kostnadsbedömningar och kommunikation med säljare eller mäklare. Vid fukt, mögel, takläckage, fel i badrum eller problem med dränering kan det ofta behövas teknisk utredning innan det går att bedöma om felet kan ligga till grund för ett krav.

Det är därför klokt att dokumentera felet innan större åtgärder görs. Om något måste repareras akut bör skadan fotograferas och utredas så långt det går innan material tas bort.

Vad bör du göra när du upptäcker ett möjligt dolt fel?

Om du misstänker att det finns ett dolt fel är det viktigt att agera strukturerat. Börja med att dokumentera felet, spara bilder och handlingar och gå igenom köpekontrakt, objektsbeskrivning och besiktningsprotokoll.

Kontakta därefter säljaren skriftligt och meddela att du har upptäckt ett fel som du vill göra gällande. Om det är oklart vad felet beror på kan du behöva ta hjälp av en besiktningsman eller annan sakkunnig innan ett mer detaljerat krav formuleras.

En jurist kan hjälpa dig att bedöma om felet juridiskt sett kan vara ett dolt fel, vilken bevisning som behöver säkras och om det är rimligt att gå vidare med krav mot säljaren.

Vår process – Så hjälper vi dig, steg för steg 

1. Första kontakten Du tar kontakt med oss via telefon, mail eller vårt kontaktformulär och beskriver din situation kortfattat.

2. Kostnadsfri bedömning (15 min) Vi bokar in ett första, kostnadsfritt samtal på 15 minuter. Här diskuterar vi ditt ärende för att göra en initial bedömning av dina möjligheter.

3. Vi ansöker om rättsskydd Om du vill gå vidare med oss sköter vi all kontakt med ditt försäkringsbolag och ansöker om rättsskydd via din hemförsäkring.

4. Agerande och förhandling När rättsskyddet är beviljat tar vi nästa steg utifrån din specifika situation. Det kan innebära att vi skickar ett kravbrev till säljaren, eller besvarar ett kravbrev om du är säljare. Vi för förlikningsdiskussioner och, om det krävs, ansöker vi om stämning eller lämnar in svaromål till domstol.

5. Lösning och avslut I de allra flesta fall når parterna en förlikning (en överenskommelse) någon gång under domstolsprocessens gång, varpå ärendet kan avslutas och du kan gå vidare.

Rättsskydd – Vad kostar det att anlita en jurist?

Många drar sig för att anlita juridisk hjälp vid fastighetstvister på grund av rädslan för höga kostnader. Det man ofta glömmer är att dessa tvister normalt omfattas av rättsskyddet i en vanlig hemförsäkring.

Detta innebär att din försäkring normalt täcker drygt 80 % av dina ombudskostnader, oavsett om ärendet löses via förlikning eller går hela vägen till domstol. Du behöver alltså inte stå för hela vårt arvode själv. Vid en eventuell förlust i domstol täcker försäkringen oftast även upp till ca 80 % av motpartens rättegångskostnader.

Notis för säljare: Som säljare har du ibland tecknat en specifik dolda fel-försäkring (överlåtelseförsäkring) i samband med försäljningen. Denna kan skydda dig från att behöva stå för kostnaderna att åtgärda brister du inte kände till.

Mer information om vad som kan anses vara dolt fel hittar du i våra artiklar 
Har du köpt hus/fastighet och upptäckt ett dolt fel? och Har köpt bostadsrätt och hittat brister – Vad gäller? samt Dolda fel i våtrum, tak och dränering: när kan säljaren bli ansvarig? och Reklamera dolda fel: tidsfrister, bevisning och nästa steg

Vanliga frågor (FAQ)

Vad räknas som dolt fel? Ett dolt fel är ett fel som fanns i fastigheten vid köpet, som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning och som köparen inte heller borde ha misstänkt med hänsyn till husets ålder och skick.

Jag har upptäckt ett dolt fel men säljaren förnekar det, vad ska jag göra nu? Om säljaren nekar bör du ta hjälp av en jurist för att formulera ett formellt kravbrev. Vi hjälper dig att sammanställa bevisning, såsom utlåtanden från besiktningsmän, och kommunicerar direkt med säljaren eller dennes ombud.

Köparen har kontaktat mig och hävdar att det är ett dolt fel, vad ska jag göra nu? Bestrid inte och medge ingenting på egen hand innan du har pratat med en jurist. Kontakta oss för en kostnadsfri bedömning, och se över om du tecknade en dolda fel-försäkring vid försäljningen.

Hur fungerar rättsskyddet? Rättsskyddet är en del av din hemförsäkring och täcker merparten (ofta drygt 80 %) av kostnaderna för juridiskt ombud och eventuella rättegångskostnader vid en tvist. Vi på Juristfirman Mozart sköter hela ansökningsprocessen åt dig.

Vad finns det för risker och kostnader? Den största risken i en tvist är om du förlorar i domstol, då du normalt blir skyldig att betala motpartens rättegångskostnader. Rättsskyddet i din hemförsäkring minimerar dock denna risk kraftigt, då den oftast täcker upp till ca 80 % av även dessa kostnader. Många tvister löses dessutom genom förlikning.

Hur går en sådan här process till? Det börjar med att vi analyserar fallet och skickar ett kravbrev (eller svarar på ett). Därefter följer ofta en skriftväxling och förhandling mellan ombuden. Om parterna inte kommer överens skickas en stämningsansökan till tingsrätten. De flesta ärenden löses dock genom förlikning innan dom faller.

Vad har ni för erfarenhet kring ärenden om dolda fel? Vi hanterar löpande tvister gällande dolda fel och har stor erfarenhet av att företräda både köpare och säljare. Vi vet vilka argument som väger tyngst och hur vi bäst skyddar dina intressen, vare sig det handlar om ett felbyggt badrum eller skadedjur.

Varför ska jag välja Juristfirman Mozart? Vi erbjuder alltid en första kostnadsfri bedömning (15 min) så att du känner dig trygg innan du går vidare. Vi hanterar den snåriga ansökan om rättsskydd åt dig och har ett starkt fokus på att hitta smidiga, kostnadseffektiva lösningar (som förlikningar) för att du ska slippa långdragna domstolsprocesser om det inte är absolut nödvändigt.

Gäller samma sak för bostadsrätt? Fel i bostadsrätt bedöms enligt delvis andra regler än fel i hus och fastighet. I vardagligt tal används ofta uttrycket dolda fel även vid bostadsrätter, men den juridiska bedömningen skiljer sig från fastighetsköp. Om ditt ärende gäller en bostadsrätt bör du därför läsa vår särskilda artikel om brister i bostadsrätt eller kontakta oss för en bedömning.

När måste jag reklamera ett dolt fel?
Du bör reklamera så snart som möjligt efter att du upptäckt felet eller borde ha upptäckt det. Vid köp av fastighet gäller också en yttre tidsgräns på tio år från tillträdet. Vänta därför inte med att kontakta säljaren eller ta juridisk hjälp.

Måste jag ha en besiktningsman innan jag kontaktar jurist?
Nej, inte alltid. Men vid tekniska fel, till exempel fukt, mögel, takläckage eller problem med dränering, behövs ofta ett sakkunnigutlåtande för att kunna bedöma om felet kan vara dolt och vilket krav som är rimligt.

Vad kan jag kräva om det är ett dolt fel?
Det vanligaste kravet är prisavdrag. I vissa fall kan även andra påföljder bli aktuella, men det beror på felets omfattning, bevisningen och omständigheterna kring köpet.