Har köpt bostadsrätt och hittat brister – Vad gäller?

Att köpa en bostadsrätt är en stor investering och ofta början på ett nytt kapitel i livet. Men vad händer om du efter tillträdet upptäcker att allt inte stod rätt till med lägenheten? Kanske hittar du fuktskador i badrummet, fel på elen eller andra brister som säljaren inte berättade om. I den här guiden går vi igenom vad som gäller juridiskt när en bostadsrätt visar sig ha fel eller brister efter köpet. Vi förklarar vilka rättigheter och skyldigheter du som köpare har, vilket ansvar säljaren bär, och hur du praktiskt bör agera om du upptäcker problem i din nya bostadsrätt.

Vad räknas som fel i en bostadsrätt?

När det gäller bostadsrätter talar man inte formellt om "dolda fel" på samma sätt som vid husköp (fastighetsköp), men begreppet används ändå ofta för att beskriva fel som fanns vid köpet men som köparen inte kände till. Enligt lag (köplagen, som normalt gäller för bostadsrättsköp mellan privatpersoner) anses lägenheten ha ett fel om den inte stämmer överens med vad som avtalats eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

Enkelt uttryckt: Lägenheten ska motsvara vad du rimligen kunde förvänta dig utifrån avtalet, säljarens uppgifter, skicket, åldern och priset. Om den inte gör det, kan det röra sig om ett fel som säljaren ansvarar för. Exempel på sådana fel kan vara:

• Dolt fukt- eller mögelproblem: Till exempel en badrumsrenovering som visade sig vara felaktigt utförd så att det finns fukt under klinkern, trots att allt verkade fint på ytan vid köpet.
  
  

• Elektriska fel: Kanske är elinstallationerna i lägenheten inte fackmannamässigt utförda, eller så upptäcker du att vissa uttag inte fungerar för att elen är felaktigt dragen.
  
  

• Strukturella brister: Sprickor i bärande väggar eller golv som dolts bakom möbler, eller ett balkonggolv som är ruttet under ytskiktet.
  
  

• Avvikelse från information: Om säljaren eller mäklaren gett specifika uppgifter som visar sig felaktiga – till exempel att föreningen godkänt en viss ombyggnation som i själva verket inte var tillåten, eller att boytan är 75 kvm men vid eftermätning visar sig vara 70 kvm.
  
  

Småsaker och normalt slitage räknas däremot sällan som fel som ger rätt till ersättning i efterhand. Att en lägenhet som är 50 år gammal har visst slitage i kök och badrum är förväntat. Det är de oväntade och allvarligare bristerna – sådana du inte borde ha behövt räkna med – som kan ge dig rätt att kräva åtgärder från säljaren.

Köparens undersökningsplikt – ditt ansvar inför köpet

Innan köpet har du som köpare en relativt långtgående undersökningsplikt, även om den inte är lika formellt reglerad som vid fastighetsköp. I praktiken innebär det att du bör undersöka bostadsrätten noga före köpet. Ofta görs besiktningar mest vid husköp, men det kan vara klokt att anlita en besiktningsperson även för en bostadsrätt, särskilt om det är en äldre lägenhet eller om du misstänker att något kan vara fel. Även utan professionell besiktning förväntas du titta efter vanliga problem: känn efter fuktfläckar, testa att vitvaror och kranar fungerar, och läs igenom de senaste årsredovisningarna och protokollen från bostadsrättsföreningens stämmor (där planerade renoveringar eller kända problem kan framgå).

Varför är undersökningsplikten viktig? Jo, du kan inte i efterhand åberopa fel som du borde ha upptäckt vid köpet. Om bristen var synlig eller om något i dokumentationen flaggade för problemet, och du ändå genomförde köpet utan invändning, anses du ha "godtagit" det skicket. Säljaren ansvarar alltså inte för sådana öppna fel. Till exempel, om det finns tydliga sprickor i kaklet i badrummet som du såg vid visningen, kan du inte senare kräva ersättning för det – det sågs som en del av avtalet.

Tips: Ställ frågor till säljaren under processen och begär in information. Om något verkar misstänkt (t.ex. doft av mögel, nytapetserade väggar som kanske döljer något, etc.), be att få undersöka närmare. Ibland kan man avtala om en särskild besiktningsklausul i kontraktet, eller om att säljaren garanterar visst skick på t.ex. badrummet. Allt sådant kan stärka din position om fel skulle upptäckas efteråt.

Säljarens ansvar – även om bostadsrätten är såld "i befintligt skick"

Många bostadsrätter säljs med formuleringen att de överlåts "i befintligt skick". Det är i princip en form av friskrivning som ska begränsa säljarens ansvar för lägenhetens skick. Men betyder det att säljaren aldrig behöver stå till svars för fel? Nej, inte riktigt. Trots en sådan klausul har säljaren ansvar under vissa förutsättningar:

Enligt köplagen (som gäller här) kan köparen ändå göra gällande fel om:

• Säljaren har lämnat felaktiga uppgifter om bostadsrätten innan köpet, vilka visat sig vara felaktiga och som kan antas ha inverkat på köpet. (Till exempel om säljaren påstod att "allt elarbete är fackmannamässigt gjort" men det sedan visar sig vara en hemmagjord installation som är osäker.)
  
  

• Säljaren har utelämnat information om ett allvarligt känt fel som hen borde ha informerat om. Säljaren får inte aktivt dölja eller hålla tyst om sådant som kan anses relevant för köparen.
  
  

• Lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad du som köpare med hänsyn till priset och övriga omständigheter kunnat räkna med. Det här är en mer allmän regel: även om inget specifikt lovats eller dolts kan lägenheten vara så pass mycket sämre än förväntat att det räknas som fel. "Väsentligt sämre skick" sätter en ganska hög tröskel – det ska röra sig om betydande avvikelser.
  
  

Om någon av dessa punkter är uppfyllda spelar "befintligt skick" mindre roll; säljaren kan ändå hållas ansvarig. Har säljaren däremot varit öppen med lägenhetens skick och inga dolda eller oväntade stora fel finns, då ligger risken på köparen efter tillträdet.

Notera att säljaren ansvarar för ursprungliga fel, alltså sådant som fanns vid köpet. Problem som uppstår först efteråt, utan koppling till ett ursprungligt dolt fel, är förstås inte säljarens ansvar. Om kylskåpet går sönder åtta månader efter köpet på grund av normal ålder/slitage, kan inte säljaren belastas för det (om det inte uttryckligen var garanterat att kylskåpet var nytt eller liknande).

Reklamation – du måste agera i tid

Om du upptäcker ett fel i bostadsrätten är det avgörande att du reklamerar felet till säljaren så snart som möjligt. Att reklamera innebär att du meddelar säljaren att du anser lägenheten felaktig på ett visst sätt. Enligt lag ska detta ske inom skälig tid efter att du märkt (eller borde ha märkt) felet. Vad som är "skälig tid" kan variera, men ofta innebär det att man bör höra av sig inom några månader som längst – gärna snabbare, särskilt för tydliga fel. Väntar du för länge riskerar du att förlora rätten att göra felet gällande.

Dessutom finns en absolut tidsgräns: Du kan som regel inte reklamera fel som upptäcks mer än två år efter det att du fick tillträde till bostadsrätten. (För nyproducerade bostadsrätter som köps av en näringsidkare kan konsumentköplagens treårsregel gälla, men i de flesta köp mellan privatpersoner är det tvåårsgränsen som gäller.) Det betyder att även om felet faktiskt fanns vid köpet så “preskriberas” ditt anspråk om du inte framfört klagomål inom två år. Därför: upptäcker du en brist, notera datumet och agera skyndsamt.

En skriftlig reklamation är att föredra – till exempel via e-post eller brev – så att du har bevis på att du meddelat säljaren och när. I reklamationen bör du tydligt ange vilket fel du har upptäckt, när du upptäckte det och att du håller säljaren ansvarig för felet. Du behöver inte i första brevet specificera exakt vilken lösning eller ersättning du kräver (om du inte redan vet det); det viktiga initialt är att få upp felet på bordet.

Dina rättigheter som köpare – vilka påföljder kan du kräva?

Om det konstateras att det faktiskt föreligger ett fel som säljaren ansvarar för, uppkommer frågan: Vad har du rätt till? Det finns några olika påföljder (juridiska åtgärder) som kan bli aktuella vid fel i bostadsrätt:

• Prisavdrag: Detta är den vanligaste påföljden. Prisavdrag innebär att du får tillbaka en del av köpesumman, motsvarande vad det kostar att åtgärda felet eller den värdeminskning felet innebär. I praktiken diskuterar man ofta fram en summa som motsvarar en rimlig reparationskostnad. Till exempel, om det visar sig att badrummet har en fuktskada som kostar 50 000 kr att fixa, kan prisavdraget bli i den storleksordningen (ibland justerat något med hänsyn till standardförbättring, etc.). Syftet är att du ekonomiskt ska hamna i den situation du skulle varit om felet inte funnits – hade du känt till felet från början hade du troligen betalat mindre för bostadsrätten.
  
  

• Avhjälpande (reparation): I vissa fall kanske säljaren erbjuder sig att själv åtgärda felet, till exempel om problemet upptäcks strax efter köpet och säljaren lätt kan fixa det eller bekosta en hantverkare. Du kan kräva att säljaren avhjälper felet om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för denne. Men ofta är praktiska möjligheter begränsade – de flesta säljare har ju redan flyttat och vill inte själva börja renovera sin gamla lägenhet. Därför blir det oftare fråga om prisavdrag istället, så att du själv kan låta åtgärda problemet.
  
  

• Häva köpet (köpet återgår): Att häva köpet av en bostadsrätt betyder att affären går tillbaka – du lämnar tillbaka bostadsrätten och får pengarna tillbaka, som om köpet aldrig hänt. Detta är en drastisk åtgärd och blir bara aktuellt vid mycket allvarliga fel. För att hävning ska komma på tal krävs att felet är väsentligt, dvs. av sådan karaktär att du inte skulle ha köpt lägenheten överhuvudtaget om du vetat om det. Ett exempel kan vara om det visar sig att hela bostadsrättsföreningen är i väldigt dålig ekonomisk ställning på grund av dolda skulder, eller att lägenheten har omfattande byggnadsfel som gör den obeboelig utan en totalrenovering. Hävning måste begäras relativt snart efter att felet upptäckts; du kan inte bo kvar i lägenheten i flera år och sedan försöka ångra köpet långt senare. Ofta blir hävning en sista utväg om inget annat hjälper och felet är extremt allvarligt.
  
  

• Skadestånd: I vissa fall kan du ha rätt till skadestånd för kostnader som felet orsakat dig, utöver själva värdet av felet. Det kan röra sig om t.ex. extra boendekostnader (om du behövt bo på annat håll under reparationer), förlorad arbetsinkomst om du måste ta ledigt för att hantera problemet, eller andra utgifter direkt kopplade till felet. För att få skadestånd krävs vanligtvis att säljaren har varit försumlig eller att felet innebär att säljaren brutit mot avtalet på ett sätt som ger skadeståndsansvar enligt köplagen. Om säljaren inte kände till felet och det var dolt även för denne, är det inte säkert att skadestånd blir aktuellt – då stannar det ofta vid prisavdrag. Men om du kan visa att säljaren visste om felet men teg eller uttryckligen lovat något som inte stämde, då ökar chansen att även få ersättning för följdskador.
  
  

I praktiken löses många felärenden genom förhandling mellan köpare och säljare utan att det går till domstol. Kanske enas man om ett visst prisavdrag eller att säljaren betalar en hantverkare för att fixa problemet. Det är ofta både snabbare och billigare för båda parter. Men det förutsätter förstås att säljaren är samarbetsvillig. Om säljaren inte erkänner något fel eller vägrar kompensera, kan du behöva ta mer formella steg.

Hur du bör agera om du upptäcker fel – steg för steg

Om du befinner dig i situationen att du upptäckt en brist eller ett fel i din nyinköpta bostadsrätt, kan följande steg vara till hjälp:

1. Dokumentera felet: Ta foton, gör anteckningar och samla bevis. Om det är ett tekniskt fel, överväg att anlita en fackman (t.ex. en besiktningsman eller hantverkare) för att få det inspekterat och dokumenterat professionellt. Ett utlåtande som bekräftar felet och kanske indikerar att "detta problem har funnits länge" kan vara värdefullt i dialogen med säljaren.
   
   

2. Kontakta bostadsrättsföreningen vid behov: En del problem kan falla under föreningens ansvar (t.ex. stamledningar, fasad, yttertak). Kolla föreningens stadgar och eventuella underhållsplaner för att se vad som är ditt ansvar som bostadsrättsinnehavare och vad som åligger föreningen. Om felet rör något som föreningen ansvarar för (exempelvis ett konstruktionsfel i fastigheten), anmäl det direkt till styrelsen. Om det däremot är ett fel som rör lägenheten i sig (t.ex. dolda fel i badrummet), går du vidare mot säljaren.
   
   

3. Reklamera till säljaren skriftligt: Som nämnt ovan, skriv till säljaren så snart som möjligt. Beskriv felet och påtala att du anser att detta fanns redan vid köpet och att du önskar en diskussion om åtgärder/ersättning. Var saklig men tydlig med din ståndpunkt. Behåll en kopia på all korrespondens. Ibland kan det vara bra att även informera mäklaren om situationen (om en mäklare var inblandad i affären), då mäklaren eventuellt kan hjälpa till att medla initialt.
   
   

4. Få offert på åtgärd: För att veta vad du ska kräva kan du behöva en uppfattning om vad det kostar att åtgärda felet. Ta in en offert eller åtminstone en uppskattning på kostnaderna för reparation. Om t.ex. en rörfirma bedömer att badrumsfelet kostar 40 000 kr att fixa, har du något konkret att visa upp i diskussionen med säljaren om prisavdragets storlek.
   
   

5. Förhandla med säljaren: I bästa fall erkänner säljaren felet och ni kan diskutera en lösning. Kanske kan ni komma överens om att säljaren betalar en viss summa tillbaka till dig, eller att ni delar på kostnaden för att åtgärda problemet. Försök att hålla dialogen konstruktiv – även om man lätt blir frustrerad i en sådan här situation, vill de flesta undvika en långdragen konflikt. Om ni når en överenskommelse, se till att få den skriftligt (t.ex. ett enkelt avtal där det framgår vad ni kommit överens om, som att säljaren betalar X kr för att slutligt lösa saken).
   
   

6. Ta juridisk hjälp vid tvist: Om säljaren nekar ansvar eller om ni inte kan enas om en lösning, är det klokt att rådfråga en jurist. Fastighetsjuridik kan vara komplicerat och en jurist kan hjälpa dig bedöma hur stark din position är, vilka krav du kan ställa och hur du bäst driver frågan vidare. Ibland räcker det att en jurist formulerar ett skarpt brev till säljaren för att diskussionen ska lossna. Om det ändå inte går att lösa och du överväger att gå till domstol, kom ihåg att kolla upp ditt rättsskydd i hemförsäkringen – den täcker ofta en stor del av rättegångskostnaderna i en tvist om fel i bostadsrätt.
   
   

Avslutande råd

Att upptäcka brister i sin nyköpta bostadsrätt är förstås tråkigt och stressande. Men som köpare har du ett starkt lagligt skydd i ryggen – säljaren kan inte komma undan ansvar för allvarliga fel som fanns vid köpet, särskilt inte om de hållits dolda. Nyckeln för dig är att agera snabbt och metodiskt: dokumentera allt, meddela säljaren och sök professionell hjälp om det behövs.

Kom också ihåg att varje fall kan ha unika omständigheter. Gränsfall kan uppstå kring vad som är ett "väsentligt" fel eller om du verkligen borde ha upptäckt felet själv. Ibland kan det vara svårt att avgöra hur starkt case man har – gråzoner finns. Därför är det ofta klokt att rådgöra med experter om du känner dig tveksam.

Våra jurister på Juristfirman Mozart har lång erfarenhet av bostadsrättstvister och hjälper dagligen köpare i din situation. Behöver du rådgivning eller hjälp med att driva ett krav mot säljaren? Tveka inte att kontakta oss för att få juridisk hjälp av en kunnig fastighetsjurist. Med rätt stöd ökar du chanserna att få ersättning eller en rättvis lösning – så att du kan njuta av ditt nya boende utan oron över dolda fel.