Har du köpt hus/fastighet och upptäckt ett dolt fel? Vad gäller?

Att köpa ett hus är ofta livets största affär. Men vad händer om du efter tillträdet upptäcker ett dolt fel – ett fel som du inte visste om vid köpet? I den här artikeln går vi igenom vad som gäller juridiskt vid dolda fel i fastighet. Vi ger konkreta råd om hur du bör agera och tittar på exempel från verkligheten. Målet är att guida dig som privatperson genom fastighetsrättens snåriga regler på ett lättbegripligt sätt.

Dolda fel är ett omtalat begrepp inom husköp. Kanske har du hört talas om andras tvister eller läst om fall där köpare fått kompensation i efterhand. För att förstå dina rättigheter behöver vi först reda ut vad ett dolt fel är, vilket ansvar säljaren har, och vilka skyldigheter köparen (du) har vid köpet. Vi går även igenom vilka krav du kan ställa och hur du praktiskt bör gå till väga om olyckan är framme och ett dolt fel upptäcks i din nyinköpta fastighet.

Vad är ett dolt fel i fastighet?

Ett dolt fel är, enkelt uttryckt, ett fel eller brist i fastigheten som fanns där vid köpet men som inte var upptäckbart vid en noggrann undersökning. För att ett fel ska räknas som dolt måste flera kriterier vara uppfyllda:

• Felet fanns vid köpet: Det ska röra sig om en brist som redan existerade när köpekontraktet skrevs under. Om exempelvis ett tak började läcka först två år efter köpet på grund av att det då blev gammalt eller skadades av en storm, räknas det inte som ett dolt fel – det uppstod ju efter köpet.

• Inte upptäckbart vid köpet: Felet får inte ha gått att upptäcka vid en normal besiktning. Köparen har en omfattande undersökningsplikt (mer om det nedan), vilket innebär att du som köpare förväntas undersöka huset ordentligt. Om felet borde ha märkts vid en sådan undersökning, är det inte dolt utan något du förväntas ha känt till.

• Inte förväntat utifrån husets skick och ålder: Felet ska också vara oväntat för köparen. Säljaren ansvarar inte för sådant som köparen borde ha räknat med med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris. Till exempel kan man förvänta sig att en 100 år gammal trävilla har vissa utvändiga sprickor eller slitna rör – sådant räknas inte som dolda fel eftersom det är naturliga följder av husets ålder. Däremot skulle allvarlig röta i bärande konstruktioner på en relativt nybyggd villa vara oväntat och därmed kunna klassas som dolt fel.

• Påverkar värdet eller användningen av fastigheten: Felet ska vara väsentligt, det vill säga tillräckligt allvarligt för att det hade påverkat fastighetens marknadsvärde eller användbarhet om det varit känt vid köpet. Småsaker som en trasig kakelplatta eller ett klemt dörrhandtag är normalt inte dolda fel i lagens mening – de påverkar inte husets värde nämnvärt. Men större problem som fuktskador, mögel, dålig dränering eller felaktig konstruktion kan utgöra dolda fel eftersom de kan kosta mycket att åtgärda och påverkar boendets kvalitet.

Sammanfattningsvis kan man säga att huset ska avvika från vad du som köpare kunnat förvänta dig vid köpet, på ett sätt som du inte hade möjlighet att upptäcka i förväg. Om de kriterierna är uppfyllda kan det röra sig om ett dolt fel som säljaren kan hållas ansvarig för.

Köparens undersökningsplikt – ditt ansvar att undersöka

I svensk fastighetsrätt har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt. Det betyder att du som köpare har ansvar att noggrant gå igenom fastigheten före köpet. Man brukar säga att “köparen står för upptäckbara fel och säljaren för dolda fel”. Allt som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning, får du alltså själv stå för efter köpet.

Undersökningsplikten innebär i praktiken att du bör genomföra en ordentlig besiktning av huset innan köpet fullbordas. Ofta anlitas en professionell besiktningsman som undersöker fastigheten. Besiktningsprotokollet blir sedan ett viktigt dokument – det listar upptäckta brister och riskkonstruktioner. Som köpare förväntas du ta del av protokollet och förstå att de noterade punkterna är ditt ansvar (eller förhandla med säljaren om åtgärder/kompensation innan köpet).

Tips: Läs besiktningsprotokollet noga och ställ frågor om allt du inte förstår. Om något i huset är svårt att undersöka (till exempel krypgrund, tak eller elinstallationer), kan du som köpare behöva anlita specialister eller påtala detta innan köpet. Du kan också avtala om besiktningsklausuler som ger dig rätt att dra dig ur affären om allvarliga fel skulle upptäckas vid en utökad besiktning efter kontraktsskrivandet.

Sammanfattningsvis: Ju noggrannare undersökning du gjort, desto svårare blir det för säljaren att hävda att felet inte var dolt. Om du missat att undersöka något uppenbart, riskerar du att stå utan ersättning eftersom felet då inte anses dolt utan som något du borde upptäckt.

Säljarens ansvar för dolda fel

Säljaren ansvarar för dolda fel som fanns vid köpet och som inte köparen kunde upptäcka. Detta ansvar är tvingande enligt lag och kan i princip inte avtalas bort (med undantag för särskilda friskrivningsklausuler, se nedan). Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § är säljaren ansvarig om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är den paragrafen som ligger till grund för dolda fel-reglerna.

Hur länge har säljaren ansvar? Jo, säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel i tio år efter att köparen tillträdde fastigheten. Det innebär att om felet upptäcks inom tio år från köpet, kan du som köpare fortfarande rikta krav mot säljaren. Efter tio år går det inte längre att kräva något av säljaren för fel i fastigheten. Tioårsgränsen gäller oavsett om säljaren visste om felet eller inte. Säljaren kan alltså inte säga “jag kände ju inte till det” – ansvar finns ändå, under förutsättning att felet var dolt och fanns vid köpet.

Det är viktigt att veta att säljaren inte ansvarar för sådant som är upptäckbart eller förväntat (på grund av skick/ålder), eftersom det då inte är dolt enligt definitionen. Säljaren ansvarar heller inte för slitage eller ålderstecken som man kunde räkna med. Men om alla kriterier för dolt fel är uppfyllda, då är det säljaren du kan kräva ersättning från.

Friskrivning – kan säljaren avtala bort ansvar?

I vissa fall försöker säljare göra en så kallad friskrivning i köpekontraktet, där de skriver att fastigheten säljs i befintligt skick och att köparen inte ska kunna göra anspråk på dolda fel. En generell friskrivning (“fastigheten säljs i befintligt skick”) befriar dock inte säljaren helt från ansvar. Köparen kan ändå få ersättning om fastigheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta. Däremot förekommer friskrivningar som är mer specifika, t.ex. att säljaren friskriver sig från ansvar för ett visst angivet problem (kanske en äldre eldstad eller en specifik byggnadsdel). Sådana specifika friskrivningar kan gälla, men de måste vara tydligt formulerade.

En säljare som vill gardera sig tecknar ofta en dolda fel-försäkring. Det är en försäkring som kan ersätta säljaren för kostnader om köparen gör anspråk på grund av dolda fel. Notera att en dolda felförsäkring inte skyddar dig som köpare direkt – den är till för säljaren. Men om säljaren har en sådan försäkring kan det underlätta för dig i praktiken, eftersom säljaren då har en försäkring att vända sig till för att betala ut ersättning. Som köpare riktar du dock alltid ditt krav mot säljaren i första hand, oavsett om en försäkring finns i bakgrunden.

Exempel på dolda fel – några vanliga scenarion

Det finns många typer av fel som kan klassas som dolda. Här är några vanliga exempel:

• Fuktskador och mögel: Till exempel dold fukt i badrumsväggar, i källaren eller krypgrunden som inte syntes vid besiktningen. Många äldre badrum kan ha fukt bakom kaklet som inte upptäcks utan att riva – om det inte fanns några yttre tecken kan det vara ett dolt fel. Mögel i konstruktionen (t.ex. bakom innerväggar) är också sådant man som köpare normalt inte kan se vid en okulär besiktning.

• Felaktig konstruktion eller byggfel: Det kan röra sig om allvarliga brister i byggnadens konstruktion som inte är uppenbara. I ett rättsfall (Hovrätten för Västra Sverige, mål T 3629-23, avgjort 2025) upptäckte köparna att isoleringen i ytterväggar och tak inte var korrekt utförd, vilket ledde till drag och värmeläckage. Felet var osynligt vid köpet och köparna kunde inte ha förväntat sig en så allvarlig konstruktionsbrist. Det klassades som dolt fel och köparna fick cirka 1 miljon kronor i prisavdrag som kompensation för att åtgärda isoleringen. Lärdom: stora byggnadstekniska fel som inte märks direkt kan mycket väl betraktas som dolda fel.

• Skadedjur eller skadedjursangrepp: Om huset visade sig ha omfattande angrepp av t.ex. hussvamp, termiter (ovanligt i Sverige men förekommer) eller andra skadedjur som inte upptäcktes vid besiktningen, kan det ses som dolt fel. Säljaren ansvarar dock inte för ett par enstaka möss på vinden – här handlar det om allvarliga angrepp som skadar huset.

• Rättsliga fel: Även om fokus oftast ligger på fysiska fel kan så kallade rättsliga fel räknas hit. Det kan vara att fastigheten belastas av exempelvis en inteckning, servitut eller planbestämmelse som köparen inte informerades om och inte heller kunde förutse. (Ett exempel: kommunen kanske har beslutat om en framtida vägdragning över tomten som inte var känd vid köpet – det begränsar användningen och är i juridisk mening ett dolt fel/rådighetsfel.) Sådana fel är ovanliga men möjliga.

Notera att om du köpt en bostadsrätt (lägenhet) istället för en fastighet, gäller delvis andra regler (köplagen istället för jordabalken). Då är säljarens ansvarstid kortare – normalt upp till två år efter köpet för fel i bostadsrätt. Men även där måste felet ha funnits vid köpet och varit dolt för att du ska kunna få ersättning.

Dina rättigheter som köpare – vad kan du kräva?

Om det konstateras att det faktiskt rör sig om ett dolt fel, vilka påföljder (åtgärder/krav) kan du som köpare göra gällande mot säljaren? De vanligaste är:

• Prisavdrag: Det vanligaste är att kräva ersättning i form av prisavdrag. Prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt (felfritt) skick och värdet i felaktigt skick. I praktiken brukar man utgå från vad det kostar att få felet åtgärdat. Om det kostar 200 000 kr att fixa problemet, kan prisavdraget motsvara ungefär det beloppet. I det tidigare nämnda hovrättsfallet beräknades prisavdraget utifrån reparationskostnaden minus den värdeökning som reparationen skulle medföra – man vill inte att köparen ska bli överkompenserad och få ett bättre hus än betalt för utan kostnad. Men som köpare har du rätt att få huset i det skick du betalade för, och prisavdrag är tänkt att uppnå detta.

• Skadestånd: I vissa fall kan du också ha rätt till skadestånd för andra kostnader som felet orsakat. Skadestånd kan exempelvis täcka utlägg för tillfälligt boende (om felet gör huset obeboeligt en tid), förlorad arbetsinkomst om du behövt ta ledigt för att hantera problemet, eller andra ekonomiska skador utöver själva värdet av felet. För att få skadestånd krävs dock att säljaren kan anses vårdslös eller att felet faller under vissa omständigheter – i många dolda-fel-fall nöjer man sig med prisavdrag. Men om säljaren visste om felet och teg om det, kan det ibland ses som försumligt eller svekfullt och då ökar chansen att även få skadestånd för mer än bara värdeminskningen.

• Häva köpet: I riktigt allvarliga fall kan köpet hävas. Det betyder att affären går tillbaka – du lämnar huset och får tillbaka köpesumman, och säljaren tar tillbaka huset (plus eventuellt ersätter dina kostnader). För att hävning ska bli aktuell måste felet vara av väsentlig betydelse för dig. Tröskeln är hög; det ska röra sig om ett fel som om du hade känt till det så hade du aldrig köpt huset alls. Exempel skulle kunna vara om huset visar sig ha omfattande hussvampsangrepp i bärande delar så att det i princip är otjänligt att bo i. Hävdar du köpet måste du göra det relativt snart efter att felet upptäckts och kommit till diskussion – du kan inte bo i huset i flera år och sedan försöka häva. I de flesta fall väljer köpare att kräva prisavdrag istället för hävning, eftersom man kanske trots allt vill behålla huset men få kompensation.

• Åtgärdande: Ibland kan det också bli tal om att säljaren åtgärdar felet. Det är dock inte så vanligt att säljaren själv fixar problemet, utan oftare handlar det om att man kommer överens om att säljaren betalar en reparatör eller ger dig pengar för att du ska kunna fixa felet. Som köpare kan du i princip inte kräva att säljaren personligen utför reparationer, utan ekonomisk kompensation är standardlösningen.

Viktigt: För att kunna få igenom dina krav måste du kunna bevisa att felet faktiskt uppfyller kriterierna för dolt fel och att det fanns vid köpet. Ofta behöver man anlita en besiktningsman eller annan expert i efterhand som uttalar sig om att felet inte borde ha kunnat upptäckas och troligen fanns där redan vid köpet. I en tvist är det du som köpare som har bevisbördan för att felet är dolt och fanns vid köpet, medan säljaren kan behöva visa t.ex. att du brustit i undersökningen om de påstår det.

Hur du bör agera om du upptäcker ett dolt fel

Om du har köpt hus och misstänker eller upptäcker ett dolt fel, följ dessa steg:

1. Dokumentera felet: Ta foton, filma och skriv ner vad som hänt. Om det är ett tekniskt fel, anlita gärna en besiktningsman eller fackman som kan dokumentera problemet och uttala sig om vad som kan ha orsakat det. Den dokumentationen kan bli viktig som bevis.

2. Kontakta säljaren omgående (Reklamation): Du måste meddela säljaren inom skälig tid efter att du upptäckte felet. Vänta inte! “Skälig tid” är inte exakt definierat i månader, men ju fortare desto bättre. I praktiken bör du kontakta säljaren så snart som möjligt, helst skriftligen (t.ex. via e-post eller rekommenderat brev) och informera om felet. Detta kallas att reklamera. Skriv att du upptäckt felet, beskriv det och ange att du anser att det är ett dolt fel som säljaren ansvarar för. Be gärna säljaren återkomma med förslag på lösning.

3. Undersök om säljaren har dolda felförsäkring: Det kan kännas obekvämt att fråga säljaren om detta, men det är relevant. Om säljaren har en dolda fel-försäkring kan ni kanske tillsammans anmäla felet till försäkringsbolaget. Även om du formellt kräver säljaren på ersättning, kan säljaren i sin tur få ersättning från sin försäkring. Många säljare tecknar en sådan försäkring just för att slippa bekymmer vid en tvist. Notera att du inte har någon egen rätt mot försäkringsbolaget – dialogen går via säljaren.

4. Förhandla i första hand: Ofta kan köpare och säljare komma överens i godo. Kanske går säljaren med på att betala en del av reparationskostnaden eller hela kostnaden, eller att ni tar det på försäkringen. Om relationen är god och alla är konstruktiva går det ibland att undvika en tvist. Lägg fram dina krav på ett sakligt sätt, gärna med underlag (t.ex. offert från hantverkare på vad det kostar att åtgärda felet).

5. Ta juridisk hjälp vid behov: Om säljaren nekar ansvar eller ni inte kommer överens om ersättningen, kan det vara dags att koppla in en jurist. Fastighetsjuridik kan vara komplicerat, och en erfaren fastighetsjurist kan hjälpa dig bedöma din bevisning, värdera kravet och föra din talan mot säljaren. I många fall kan en skarp formell skrivelse från ett ombud få fart på förhandlingarna. Skulle det gå så långt som till en rättegång, är det nästan nödvändigt att ha juridiskt ombud.

6. Kolla din hemförsäkring: De flesta hemförsäkringar innehåller ett rättsskydd som kan ersätta en stor del av dina ombudskostnader vid en tvist rörande ditt husköp (ofta 80% av kostnaderna över ett visst självriskbelopp). Kontakta ditt försäkringsbolag och anmäl att en tvist har uppstått, ifall du behöver gå vidare legalt. Detta kan göra det ekonomiskt möjligt att driva en process om det behövs.

7. Ha tålamod men bevaka tidsfrister: Tvister om fastighetsfel kan ta tid. Försök ha tålamod i förhandlingarna. Samtidigt – glöm inte tioårsfristen. I praktiken betyder det att om du upptäcker felet år 9 efter köpet måste du agera mycket snabbt för att hinna framställa krav och eventuellt väcka talan innan tioårsperioden löper ut. Men de flesta dolda fel upptäcks relativt snart efter köpet, ofta inom något eller några år.

Avslutande råd

Att upptäcka ett dolt fel i sitt nyinköpta hem kan vara både stressande och kostsamt. Som köpare har du dock ett starkt lagligt skydd i ryggen – säljaren har ansvar för dolda fel och du har goda möjligheter att få ersättning om du bara kan bevisa omständigheterna. Nyckeln är att agera snabbt och strukturerat: dokumentera, reklamera, och tveka inte att ta juridisk rådgivning om det behövs.

Kom ihåg att lagstiftningen om dolda fel är till för att skapa trygghet på bostadsmarknaden. Du ska i princip få det du har betalat för. Samtidigt är varje husköp unikt och gränsfall kan uppstå. Ibland kan det vara svårt att avgöra om något är ett dolt fel eller inte – gråzoner finns.

Står du i en situation där du misstänker ett dolt fel är det ofta klokt att rådfråga experter. Våra jurister på Juristfirman Mozart har stor erfarenhet av fastighetsrätt och tvister om fel i hus. Har du en tvist eller frågor kring dolda fel? Tveka inte att kontakta oss för att få juridisk rådgivning av en erfaren fastighetsjurist. Med rätt hjälp kan du öka chanserna att få en rättvis lösning och kanske sova gott i ditt drömhus igen.