Ska anlita byggfirma – Vad bör jag tänka på?

Att anlita en byggfirma för renovering eller nybyggnation är ett stort steg som väcker många frågor, oavsett om du är privatperson eller företagare. En byggentreprenad innebär ofta betydande kostnader och komplexa arbeten, så det är viktigt att gå in i avtalet väl förberedd. Här får du en rådgivande guide om vad du bör tänka på innan du skriver på med en byggfirma – från att jämföra offerter och kolla upp företaget, till att skriva tydliga avtal och känna till dina rättigheter enligt lag. Vi utgår främst från en konsumentsituation (privatperson som anlitar byggfirma) där Konsumenttjänstlagen ger ett starkt skydd, men många råd gäller även för företag som köper byggtjänster.

Jämför offerter och planera ordentligt

Innan du bestämmer dig för en byggfirma, ta in offerter från flera olika hantverkare/företag. Be om skriftliga offerter som specificerar vad som ingår: arbetskostnad, material, tidsåtgång etc. Genom att jämföra flera alternativ kan du få en känsla för rimligt pris och hitta en aktör du känner förtroende för. Var tydlig i din förfrågan om vad du vill få gjort – en detaljerad offert (gärna med specificerade materialval och tidplan) gör det lättare att bedöma om hantverkaren kan motsvara dina förväntningarkonsumentverket.se.

Tips: Om någon hantverkare kräver betalt bara för att lämna offert, var uppmärksam. Normalt sett är offertgivning kostnadsfri i branschen om inte annat sagts i förvägkonsumentverket.se. Att en firma tar betalt för att räkna på jobbet kan vara ett tecken på hög efterfrågan på deras tjänster – inte nödvändigtvis något negativt – men det ska då ha kommunicerats innan.

Tänk igenom omfattningen av projektet på förhand. Behövs bygglov eller andra tillstånd? Om ja, vem ansvarar för att söka det – du som beställare eller byggfirman? Kolla med din kommun vad som krävs. Ha även en realistisk tidsplan i åtanke, men var beredd på att byggprojekt ofta drar ut på tiden. Diskutera tidsramen med hantverkaren och lägg in lite marginal för oförutsedda förseningar, så att ni båda är på samma sida.

Kontrollera byggfirman noga

Innan du skriver avtal, gör din hemläxa om företaget:

• Referenser: Be byggfirman om referenser till tidigare kunder och projektkonsumentverket.se. Ta kontakt med dessa referenser och fråga hur arbetet gick – höll företaget tidsplan och budget? Var de nöjda med kvaliteten? Utöver de referenser företaget själv anger kan du försöka hitta oberoende omdömen, t.ex. via vänner/bekanta eller omdömessajter.
  
  
  
• Behörighet och certifikat: För vissa arbeten, som elinstallationer och VVS, krävs särskild behörighet. Kontrollera att hantverkaren har nödvändiga certifikat eller auktorisationer för det jobb som ska utföraskonsumentverket.se. En seriös elinstallatör ska t.ex. vara registrerad hos Elsäkerhetsverketkonsumentverket.se. För våtrumsarbeten kan certifiering enligt branschregler (t.ex. BKR för kakel) vara viktig. Be att få se intyg eller licenser – en seriös firma blir inte förolämpad av detta, utan förstår att du gör en rimlig kontroll.
  
  
  
• Bolagsinformation och ekonomi: Kolla upp företaget hos Bolagsverket eller allmänt på internet. Är det en etablerad firma med F-skatt och momsregistrering? Har de skulder eller betalningsanmärkningar? Du kan söka på Skatteverkets e-tjänst “Hämta företagsinformation” för att se om företaget har F-skatt, är registrerat för moms och arbetsgivaravgifterkonsumentverket.sekonsumentverket.se. F-skatt är särskilt viktigt: om hantverkaren inte har F-skattsedel, räknas du som beställare i lagens mening som arbetsgivare och måste då själv betala arbetsgivaravgifter och dra skattkonsumentverket.se. Det scenariot vill man undvika – anlita därför helst bara firmor med F-skatt.
  
  
  
• Försäkring: Fråga om företaget har ansvarsförsäkring. En ansvarsförsäkring skyddar både dem och dig om något skulle gå fel (t.ex. en vattenskada under arbetet). Utan försäkring kan det bli svårt att få ersättning vid skador. Seriösa byggfirmor har givetvis försäkring, men det skadar inte att be om bevis eller intyg från försäkringsbolag.
  
  
  

Genom att kontrollera dessa punkter minskar du risken för oseriösa aktörer. Tyvärr förekommer blufföretag i byggbranschen, så lite extra kontroll kan spara mycket bekymmer.

Exempel: Anna ska renovera sitt badrum och kontaktar tre olika byggfirmor. Hon kontrollerar att alla har våtrumsbehörighet. En av firmorna visar sig inte ha F-skatt registrerad – Anna väljer bort den för att slippa riskera skattekonsekvenser. Hon tar referenser på de två andra: den ena får lysande omdömen från två tidigare kunder, medan den andra har haft vissa problem med förseningar. Anna väljer firman med bäst referenser, även om deras offert var något dyrare, för att känna sig tryggare.

Skriv alltid ett tydligt avtal

När du valt byggfirma är det dags att skriva avtal. Undvik muntliga överenskommelser – även om muntliga avtal också är giltiga kan de vara svåra att bevisa vid tvistkonsumentverket.se. Ett skriftligt kontrakt förebygger missförståndkonsumentverket.se och klargör vad ni kommit överens om, såsom:

• Arbetets omfattning: Beskriv exakt vad som ska göras. Vilka rum renoveras? Ingår bortforsling av byggskräp? Ska firman ombesörja inköp av material eller gör du det? Ju mer detaljerat, desto bättre.
  
  
  
• Tidsplan: Ange när arbetet ska påbörjas och beräknas vara avslutat. Kanske brytpunkter/milstolpar vid längre projekt. Om tid är kritiskt för dig, skriv in det. Du kan även avtala viten (böter) vid försening, men notera att mindre förseningar kan inträffa av skäl utanför firmans kontroll. Viktigast är att ha en tydlig målpunkt för färdigställande.
  
  
  
• Pris och betalning: Extremt viktigt – se nästa avsnitt om olika prisformer. I avtalet ska det stå vilket pris ni kommit överens om och hur betalning ska ske. Standardrådet är att inte betala allt i förskott. Ofta betalar man efter prestation, t.ex. en del när vissa moment är klara, och slutbetalning först när allt är färdigtkonsumentverket.se. På så vis har du en viss säkerhet om något går fel under arbetets gång, eftersom du kan hålla inne en del av betalningen tills problemen åtgärdatskonsumentverket.se.
  
  
  
• Övriga villkor: T.ex. ansvar för material (vem köper och står för materialkostnad?), städning, hantering av ROT-avdrag (mer om det nedan), garanti på utfört arbete, hur ändrings- och tilläggsarbeten hanteras, och vad som händer om tvist uppstår (t.ex. att ni ska försöka nå en överenskommelse, annars kanske använda Allmänna Reklamationsnämnden för konsumenttvist).
  
  
  

För att underlätta avtalsskrivandet finns det bra avtalsmallar framtagna av Konsumentverket och byggbranschenkonsumentverket.se. Två vanliga mallar är:

• Hantverkarformuläret 2014 (eller nyare): Används främst vid mindre jobb som reparationer och ombyggnaderkonsumentverket.se. Det är anpassat för konsumenter som anlitar hantverkare och täcker de viktigaste punkterna.
  
  
  
• ABS 18 (Avtal för småhusentreprenader): Används vid uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshuskonsumentverket.se. Om du t.ex. ska bygga ut huset eller bygga nytt med en entreprenör är ABS-avtalet lämpligt.
  
  
  

Dessa mallar är gratis att ladda nerkonsumentverket.se. Genom att fylla i dem ser du till att inget viktigt glöms bort. Se till att både du och entreprenören skriver under avtalet och behåll varsin kopia.

Exempel: Anna och byggfirman fyller i Hantverkarformuläret för badrumsrenoveringen. Det står att arbetet innefattar totalrenovering av badrum ca 6 m² enligt bifogad offert, att arbetet ska börja 1 mars och vara klart senast 31 mars. Priset är fast 120 000 kr inklusive material och moms, varav 20 000 kr betalas i förskott för materialinköp och resten efter godkänd slutbesiktning. De lägger också till att firman ansvarar för all avfallshantering. Båda parter signerar avtalet.

Pris – fast eller löpande? Så påverkar det dig

Kom överens om prismodell i förväg: Det finns i huvudsak tre sätt att avtala om pris med en byggfirmakonsumentverket.se:

• Fast pris: Ni bestämmer ett totalt pris för hela jobbet. Fördelen är att du vet slutkostnaden (såvida inte omfattningen ändras). Enligt konsumenttjänstlagen får ett fast pris inte överskridas – firman står risken för eventuellt merarbetekonsumentverket.se. Nackdelen kan vara att firman lägger på lite extra marginal för att skydda sig, så det kan bli dyrare än nödvändigt om allt går smidigt.
  
  
  
• Ungefärligt pris: Firman ger en ungefärlig prisuppgift, t.ex. "ca 100 000 kr". Här finns viss flexibilitet – enligt konsumenttjänstlagen får slutpriset överskrida den ungefärliga prisuppgiften med högst 15%, om ni inte avtalat annatkonsumentverket.se. Det betyder att en offert på 100 000 kr som “cirka-pris” får landa på max 115 000 kr, om inget oförutsett tillkommer. Överstiger kostnaden 15%-gränsen utan att ni kommit överens om det, har du som konsument rätt att bestrida den överstigande delenlawline.se. Ungefärligt pris ger viss säkerhet men ändå flexibilitet för oförutsedda utgifter.
  
  
  
• Löpande (tidsersättning): Du betalar för faktiskt nedlagd tid (timpris) och kanske material på löpande räkning. Detta kan vara svårt för dig att kontrollera kostnaden för, men det kan passa vid arbeten där omfattningen är svår att bestämma på förhand. Se i så fall till att få en uppskattning och eventuellt ett tak. Ni kan avtala ett takpris som är maxgräns – då gäller det som ett ungefärligt pris med 15%-regeln, om inget annat anges.
  
  
  

Oavsett modell, skriv ner priset eller prisupplägget i avtalet. Notera också om priset är inklusive eller exklusive moms (som privatperson ska du alltid räkna med moms, och offertpriser från hantverkare är normalt inkl. momskonsumentverket.se). För material kan ni avtala om påslag eller att du betalar mot kvitto. Tydlighet kring ekonomi minskar risken för bråk senare.

Betalningsplan: Som nämnt, undvik att betala allt i förväg. En bra princip är att betala i takt med att arbetet fortskriderkonsumentverket.se. Exempelvis handpenning vid start (om det behövs för material), sedan delbetalningar vid vissa milstolpar, och slutbetalning först efter att eventuella fel åtgärdats vid avslut. På så sätt har du hävstång om något inte skulle uppfylla avtal – du kan hålla inne en del av betalningen tills det blir rättkonsumentverket.se, vilket konsumenttjänstlagen uttryckligen ger dig rätt till vid fel.

Exempel: Anna och byggfirman valde fast pris. Hade de istället valt löpande timpris á 550 kr/timme, skulle Anna insisterat på ett tak, t.ex. “max 140 timmar”. Då skulle hon veta att notan inte rusar iväg orimligt. Om firman gett ett ungefärligt pris 120 000 kr, skulle hon också veta att det inte lagligen fick bli mer än ca 138 000 kr utan ny överenskommelse, tack vare 15%-regelnkonsumentverket.se.

Ändringar och tilläggsarbeten

Det är mycket vanligt att det under arbetets gång tillkommer ändringar eller extra arbeten som inte fanns med i ursprungsavtalet – kanske upptäcks röta när man rivit upp golvet, eller så ändrar du dig om kaklet. Planera för detta i avtalet. Konsumenttjänstlagen kräver att om hantverkaren måste utföra tilläggsarbete för att undvika allvarlig skada, eller något som inte kunde förutses, ska de meddela dig och får göra det mot ersättning (om du inte uttryckligen avböjer trots varning) – men generellt ska tilläggsarbeten godkännas av dig innan de utförs (10–13 §§ konsumenttjänstlagen). Ni kan gärna i avtalet skriva hur sådana situationer hanteras, t.ex. att inga extra arbeten utförs utan skriftligt godkännande av beställaren.

Om du som kund vill ändra något under resans gång, prata med hantverkaren om hur det påverkar pris och tid. Det är klokt att dokumentera ändringen skriftligt, t.ex. i ett mejl eller genom att fylla i Konsumentverkets standardblankett för ändrings- och tilläggsarbetenkonsumentverket.se. Då har ni båda spår på vad som lades till och vad det kostar extra.

Kom ihåg att omfattande ändringar kan innebära att ursprungliga fasta priset inte gäller längre om ni inte kommer överens. Håll också reda på konsumenttjänstlagens 15%-regel – den gäller inte om ni faktiskt avtalar om nya arbeten utöver det ungefärliga priset, men den ger en fingervisning. Bäst är som sagt att komma överens om pris för tilläggsarbeten direkt när de uppstår.

Exempel: Under Annas badrumsrenovering föreslår hon plötsligt extra spotlights i taket, vilket inte var med i avtalet. Hantverkaren informerar att det blir ett tilläggsarbete med extra materialkostnad 5 000 kr och 8 timmars arbete. De fyller i en ändringsblankett där det står vad tillägget består av och det extra beloppet. Anna och hantverkaren skriver under den. Tack vare detta undviker de framtida oklarheter om varför slutpriset blev högre än första offerten.

ROT-avdrag och skatt

Som privatperson har du ofta rätt till ROT-avdrag för arbetskostnaden när du anlitar en byggfirma för renovering eller ombyggnad i din bostad. ROT-avdraget är en skattereduktion som motsvarar 30% av arbetskostnaden (med vissa takbelopp per person och år). För att det ska utnyttjas smidigt bör du och företaget komma överens om det på förhand. Alla företag erbjuder inte ROT-avdrag automatiskt – det är inte en skyldighet för dem att ordna detkonsumentverket.se. I praktiken går det till så att företaget drar av ROT-beloppet direkt på din faktura och sedan begär den summan från Skatteverket.

Avtala om ROT skriftligt: Om du vill använda ROT, se till att det framgår skriftligt i avtalet eller offerten att priset inkluderar ROT-avdrag och att firman kommer att hantera detkonsumentverket.se. Om ni inte uttryckligen avtalat om ROT, kan du inte räkna med att få det i efterhandkonsumentverket.se. Dessutom: om det skulle visa sig att Skatteverket inte medger avdraget (t.ex. om du redan maxat ditt ROT-utrymme för året), är det bra att ha klargjort vem som då står för kostnaden. Oftast är standard att du får betala resten, så var säker på att du har ROT-utrymme.

Exempel: Annas badrumsprojekt är ROT-berättigat. I offerten på 120 000 kr specificeras att det är efter ROT-avdrag, där arbetskostnaden 100 000 kr reducerats med 30 000 kr via ROT och Anna därmed betalar 90 000 kr + 30 000 kr material = 120 000 kr. I avtalet står det tydligt att priset förutsätter att Anna har rätt till ROT-avdrag och att firman sköter ansökan. Anna håller koll på att hon inte använt ROT för andra tjänster samma år så det ska gå igenom.

Dina rättigheter om något går fel

Trots noggranna förberedelser kan det hända att du som kund inte blir nöjd – kanske blir arbetet försenat eller så uppdagas fel i utförandet. Då är det viktigt att känna till vilka rättigheter Konsumenttjänstlagen (KtjL) ger dig (förutsatt att du är privatperson som anlitar en näringsidkare för arbete på din fasta egendom, vilket är exakt vad lagen täckerkonsumentverket.se).

Reklamation av fel: Om resultatet inte motsvarar vad ni avtalat eller det finns tydliga brister (t.ex. sneda kakelplattor, fel färg eller annat slarv), ska du reklamera felet, dvs. meddela byggfirman så snart som möjligt att du anser jobbet felaktigtkonsumentverket.se. Meddela också varför det är fel och vad du vill få gjort (t.ex. att de åtgärdar felet). Enligt lagen ska reklamation ske inom “skälig tid” efter att du märkt felet – på ren svenska, dröj inte för länge. Om du klagar inom två månader från att du upptäckte felet anses det alltid vara i rätt tidkonsumentverket.se. Du kan inte reklamera hur långt som helst i framtiden: normalt går gränsen vid 3 år efter att arbetet avslutades. Men för arbete på fast egendom (mark eller byggnader) har du faktiskt upp till tio år på dig att upptäcka och reklamera felkonsumentverket.se. Det tar höjd för att vissa byggfel kan visa sig först efter lång tid (t.ex. ett konstruktionsfel som leder till en skada flera år senare).

Åtgärda eller ersättning: I första hand har du rätt att kräva att byggfirman rättar till felet utan kostnad för digkonsumentverket.se. De ska få en chans att fixa det som blivit fel, inom skälig tid. Om de trots upprepade försök inte lyckas, eller om de dröjer orimligt med att åtgärda, kan du ha rätt till prisavdrag – det vill säga behålla en del av betalningen som kompensation för felet. I allvarliga fall, där felet är väsentligt och syftet med tjänsten gått förlorat, kan du även häva avtalet (avbryta jobbet i förtid och kanske anlita någon annan) – men då ska det vara ett riktigt stort fel. Konsumenttjänstlagen ger dig även rätt att, under vissa omständigheter, själv anlita en annan hantverkare för att rätta felet och sedan kräva den kostnaden ersatt av den första, om den första inte förmår ordna det (denna rätt kräver dock att du först gett ursprungsfirman chansen och att felet är av sådan art att det måste åtgärdas relativt omgående).

Hålla inne betalning: Ett starkt påtryckningsmedel du har är att hålla inne betalning. Om du inte betalat allt ännu och upptäcker fel, har du rätt att innehålla så pass mycket av betalningen som motsvarar kravet för att få felet åtgärdatkonsumentverket.se. Det betyder exempelvis att om slutbetalningen är 20 000 kr och du upptäcker fel som beräknas kosta 5 000 kr att fixa, kan du hålla inne 5 000 kr tills felet är löst. Detta ger entreprenören incitament att åtgärda. Men informera alltid firman skriftligt varför du håller inne pengar, så de inte tolkar det som att du bara struntar i att betala.

Förseningar: Om byggfirman inte blir klar i tid enligt avtal, har du rätt till visst påföljande. Du kan kräva att de fullföljer (dvs. slutför jobbet snarast), och om förseningen är väsentlig kan du ha rätt att häva avtalet för det som återstår att göra. Du kan också i vissa fall kräva skadestånd om förseningen orsakar dig kostnader (t.ex. du har fått hyra en bostad extra tid, förvara möbler etc.). Konsumenttjänstlagen nämner att du vid försening får hålla inne betalning och i vissa fall kräva skadestånd, liknande som vid fel.

Skadestånd: Utöver åtgärdande och prisavdrag kan du i många fall kräva skadestånd för ekonomiska skador som felet eller förseningen orsakatkonsumentverket.se. Till exempel om en felaktigt installerad ledning orsakar en vattenskada som förstör dina möbler, kan du kräva ersättning för de förstörda möblerna. Byggfirman är ansvarig för sådana följdskador om de beror på fel i tjänsten.

Garanti: Ibland erbjuder byggfirmor en särskild garanti, t.ex. att de kommer och fixar fel som upptäcks inom 2 år utan snack. Kom ihåg att en garanti är extra – dina rättigheter enligt lagen gäller oavsett, upp till 3 respektive 10 år. Men en garanti kan göra det lättare att få rätt, eftersom under garantitiden presumeras fel vara företagets ansvar om de inte kan bevisa annat.

Använd hjälp vid tvist: Om du och byggfirman trots allt inte kommer överens – säg att de vägrar erkänna felet eller du tycker priset är oskäligt – så finns det stöd att få. Som konsument kan du anmäla tvisten till Allmänna reklamationsnämnden (ARN), som kostnadsfritt prövar många konsumenttvister och ger en rekommendation på hur det bör lösas. Många företag följer ARN:s beslut. Se till att skicka in en anmälan inom 6 månader från det att företaget “sagt slutgiltigt nej” till ditt krav. Alternativt kan du naturligtvis ta det rättsligt via tingsrätten, men det är ofta sista utvägen på grund av kostnader och tidsåtgång. ARN är ett bra mellansteg.

Exempel: Efter att Annas badrum blivit klart märker hon att det fortfarande läcker lite vatten vid duschhörnet – en lutning blev fel. Hon reklamerar felet inom en veckakonsumentverket.se och firman kommer och åtgärdar genom att justera tätskiktet och lägga om några plattor. Anna hade hållit inne 10% av beloppet just för eventuella sådana åtgärder, vilket motiverade snabb service. Problemet löstes och hon behövde inte vidta ytterligare åtgärder. Hade firman inte ställt upp, kunde Anna vänt sig till ARN eller anlitat en annan plattsättare och krävt den kostnaden ersatt.

Sammanfattning

När du ska anlita en byggfirma är förberedelse och tydlighet A och O. Sammanfattningsvis bör du:

• Planera och ta in offerter: Jämför priser och upplägg från flera företag. Välj inte bara på pris – erfarenhet och referenser väger tungt. Var tydlig med vad du vill ha gjort för att få jämförbara offerterkonsumentverket.se.
  
  
  
• Kontrollera företaget: Säkerställ att firman har F-skattkonsumentverket.se, rätt behörigheterkonsumentverket.se och bra vitsord. Kolla referenser och försäkra dig om att de är seriösa.
  
  
  
• Avtala skriftligt: Använd gärna branschmallar som Hantverkarformuläretkonsumentverket.se. Få med allt väsentligt: arbetets omfattning, tidsplan, pris (fast/löpande) och betalningsplan, ansvar för material, städning, garantier, hur ändringar hanteras, med mera. Ett skrivet avtal minskar risken för tvister.
  
  
  
• Var prismedveten: Bestäm prismodell och förstå konsekvenserna. Fast pris ger trygghet (får ej överskridas), ungefärligt pris får max öka 15% utan ditt godkännandekonsumentverket.se, löpande pris kräver extra koll. Avtala om delbetalningar och betala helst efter prestationkonsumentverket.se. Moms ska vara inkluderat för konsumenter.
  
  
  
• ROT-avdrag: Kom överens i förväg om ROT ska användas och skriv in detkonsumentverket.se. Kolla ditt ROT-utrymme hos Skatteverket så det inte blir några överraskningar.
  
  
  
• Känn till dina rättigheter: Om något går snett, tveka inte att påtala det. Du har lagstadgad rätt att få fel åtgärdade utan kostnad, hålla inne betalning och i vissa fall få skadeståndkonsumentverket.sekonsumentverket.se. Dokumentera fel med foton och skriftliga klagomål. De flesta seriösa firmor vill göra rätt för sig – det gagnar deras rykte.
  
  
  
• Efter projektet: Spara alla kvitton, avtal och dokumentation. Om dolda fel skulle dyka upp inom 10 år kan det bli relevant.
  
  
  

Genom att vara noggrann från start lägger du grunden för ett lyckat byggprojekt. En bra kommunikation med hantverkaren, tydliga förväntningar och kunskap om gällande regler (som konsumenttjänstlagen) gör att du står på trygg mark. Då kan du förhoppningsvis se fram emot ett färdigt bygge som motsvarar dina drömmar – utan att hamna i juridiska knutar.

Om du behöver rådgivning eller någon som företräder dig i en byggtvist så har Juristfirman Mozart byggjurister och entreprenadjurister med mångårig erfarenhet.
Du kan kontakta oss här