När arbetet avviker från avtalet: bevisning, reklamation och krav mot entreprenören

Skriven av: Mikael Rendahl

När ett byggarbete inte blir som du förväntat dig uppstår ofta flera frågor samtidigt. Är resultatet verkligen felaktigt? Vad hade ni kommit överens om? Vilken dokumentation behöver du och hur snabbt måste du reklamera?

Ett avvikande resultat kan handla om allt från fel material och slarvigt utförande till att byggfirman har ändrat planlösningen, hoppat över ett moment eller utfört arbetet på ett sätt som inte följer ritningar och instruktioner.

För att kunna rikta ett krav behöver du först visa vad som avtalades och på vilket sätt arbetet avviker. Därefter måste du reklamera tydligt och ge entreprenören möjlighet att ta ställning till felet.

När är ett byggarbete felaktigt?

För en privatperson kan ett arbete vara felaktigt om resultatet avviker från avtalet eller från det som du med fog har kunnat förutsätta.

Arbetet ska också vara fackmässigt utfört. Det betyder förenklat att det ska hålla den kvalitet som normalt kan krävas av en yrkeskunnig hantverkare och följa relevanta branschregler, instruktioner och säkerhetskrav.

Ett arbete kan därför vara felaktigt även om avtalet inte beskriver varje teknisk detalj. Samtidigt räcker det inte alltid att du är missnöjd med utseendet eller hade föreställt dig ett annat resultat. Det behöver finnas en avvikelse från avtalet, fackmässigheten eller vad som annars har utfästs.

För småföretag blir avtalet särskilt viktigt. Entreprenadens omfattning, tekniska handlingar och ansvarsfördelning avgör vad entreprenören har åtagit sig att leverera.

Avtalet är utgångspunkten

Börja med att gå igenom samtliga handlingar som beskriver arbetet.

Det kan vara ett undertecknat avtal, en offert, ritningar, materialbeskrivningar, arbetsbeskrivningar, e-post, sms och godkända ändringar under arbetets gång.

Vid större entreprenader kan flera dokument gälla samtidigt. Det kan också finnas en bestämd ordning som anger vilken handling som ska ha företräde om två dokument säger olika saker.

Det är vanligt att en tvist uppstår därför att beställaren och entreprenören har olika uppfattning om vad som ingick i priset eller hur resultatet skulle se ut. Det är därför viktigt att skilja mellan det ursprungliga avtalet och ändringar som har gjorts senare.

Om en ändring endast har diskuterats muntligt kan det bli svårt att visa exakt vad ni kom överens om. Leta då efter efterföljande kommunikation, fakturor, fotografier eller andra omständigheter som kan stödja din uppfattning.

Vad betyder fackmässigt utfört?

Att ett arbete ska utföras fackmässigt innebär att byggfirman ska använda den kunskap och omsorg som normalt kan förväntas av en yrkesperson.

Bedömningen kan påverkas av branschregler, monteringsanvisningar, byggnormer och vedertagna arbetsmetoder. Vilka krav som gäller beror på typen av arbete.

Ett tätskikt, en elinstallation eller en bärande konstruktion bedöms exempelvis utifrån andra tekniska krav än ett målningsarbete.

Det kan behövas en sakkunnig eller besiktningsman för att avgöra om arbetet är tekniskt felaktigt. En juridisk bedömning och en teknisk bedömning fyller olika funktioner. Juristen bedömer vilket ansvar som följer av avtalet och lagen, medan den tekniskt sakkunnige kan beskriva själva bristen och hur den bör åtgärdas.

Säkra bevisningen innan något ändras

När ett fel upptäcks är det viktigt att dokumentera det innan entreprenören eller någon annan börjar göra om arbetet.

Ta tydliga fotografier och filma gärna om felet är svårt att visa i en stillbild. Försök få med både närbilder och bilder som visar var i byggnaden bristen finns.

Spara avtalet, ritningarna, produktinformationen, fakturorna och kommunikationen med byggfirman. Notera när felet upptäcktes och vad som hände före och efter upptäckten.

Vid större eller tekniskt komplicerade fel kan ett utlåtande från en oberoende besiktningsman vara värdefullt. Utlåtandet bör beskriva vad som har undersökts, vilken avvikelse som finns och vilken åtgärd som rekommenderas.

Låt inte en ny byggfirma riva eller bygga om allt innan den ursprungliga entreprenören har fått möjlighet att undersöka felet. Om bevisningen försvinner kan det bli svårt att visa vad som var fel och vad det hade kostat att åtgärda.

Om det finns risk för personskada eller omfattande följdskador kan du däremot behöva agera direkt. Dokumentera då situationen så noggrant som möjligt och begränsa åtgärden till det som är nödvändigt.

Reklamera så snart som möjligt

Att reklamera betyder att du meddelar entreprenören att du anser att arbetet är felaktigt och att du vill göra felet gällande.

Som privatperson ska du reklamera inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. En reklamation som görs inom två månader från upptäckten anses alltid vara gjord i rätt tid.

Vid arbete på mark, byggnader och andra fasta saker finns en yttersta reklamationsfrist på tio år från det att uppdraget avslutades. Det betyder inte att du bör vänta. Du måste fortfarande reklamera inom skälig tid från att du upptäckte det aktuella felet.

För småföretag kan andra och betydligt kortare tidsfrister följa av avtalet eller de standardbestämmelser som parterna har valt. Det kan också finnas särskilda regler om besiktning och vilka fel som måste antecknas eller meddelas.

Agera därför direkt när ett möjligt fel upptäcks.

Vad ska reklamationen innehålla?

En reklamation behöver inte vara onödigt juridisk, men den ska vara tydlig.

Beskriv vilket arbete det gäller, vad du anser är fel och på vilket sätt resultatet avviker från avtalet eller från ett fackmässigt utförande. Bifoga gärna fotografier eller hänvisa till ett besiktningsutlåtande.

Skriv också vad du vill att entreprenören ska göra. Det kan vara att undersöka felet, lämna en åtgärdsplan eller avhjälpa bristen inom en viss tid.

Det är klokt att uttryckligen skriva att meddelandet är en reklamation. Då minskar risken för att byggfirman senare hävdar att du endast ställde en fråga eller uttryckte allmänt missnöje.

Skicka reklamationen på ett sätt som går att bevisa, exempelvis via e-post. Spara både meddelandet och eventuellt svar.

Entreprenören får normalt möjlighet att avhjälpa felet

När konsumenttjänstlagen gäller är utgångspunkten att entreprenören ska få möjlighet att rätta felet.

Avhjälpandet ska normalt ske utan kostnad för konsumenten och inom skälig tid. Entreprenören ska stå för arbete, material och andra kostnader som hör till rättelsen, med vissa undantag.

Att du har tappat förtroendet för byggfirman är inte alltid tillräckligt för att neka företaget att försöka åtgärda bristen.

Det kan däremot finnas situationer där du har särskilda skäl att säga nej. Det kan exempelvis vara om det är uppenbart att entreprenören saknar den kompetens som krävs eller om tidigare försök har misslyckats.

Du bör dokumentera varför du inte vill ge entreprenören ytterligare ett försök. Annars kan företaget hävda att du själv har hindrat ett kostnadsfritt avhjälpande.

Kan du hålla inne betalningen?

En privatperson kan hålla inne så mycket av betalningen som behövs som säkerhet för kravet på grund av felet.

Beloppet bör stå i rimlig relation till vad det kan kosta att avhjälpa bristen och till andra ersättningskrav som kan vara aktuella.

Informera byggfirman skriftligen om att betalningen hålls inne och varför. Undvik att stoppa hela betalningen utan att först bedöma om det är proportionerligt.

Om en del av arbetet är korrekt utförd och kan användas kan entreprenören fortfarande ha rätt till betalning för den delen.

För småföretag måste rätten att hålla inne betalning bedömas mot entreprenadavtalet och eventuella standardbestämmelser.

När kan du kräva prisavdrag?

Om entreprenören inte avhjälper felet inom skälig tid kan en privatperson ha rätt till prisavdrag.

Prisavdraget ska normalt motsvara vad det kostar att få felet åtgärdat. Om det handlar om ett utseendemässigt fel som inte rimligen bör byggas om kan bedömningen i stället utgå från den värdeminskning som felet orsakar.

Ta gärna in en skriftlig offert på vad ett korrekt avhjälpande skulle kosta. Det ger ett konkret underlag för kravet.

Du bör samtidigt undvika att beställa en onödigt omfattande eller dyrare lösning än vad som krävs för att återställa resultatet till avtalad nivå.

Kan du kräva skadestånd?

Utöver att felet rättas eller att priset sätts ned kan du i vissa fall ha rätt till ersättning för ekonomiska följdskador.

Det kan exempelvis handla om kostnader för en besiktning, tillfälligt boende, skador på annan egendom eller andra nödvändiga utgifter som felet har orsakat.

Du behöver visa att kostnaden har uppstått, att den har samband med felet och att den varit rimlig.

Du har också en skyldighet att begränsa skadan. Det innebär att du inte bör låta en pågående läcka eller annan allvarlig brist fortsätta orsaka skador om du har möjlighet att vidta rimliga skyddsåtgärder.

När kan avtalet hävas?

Hävning är den mest långtgående påföljden och kräver normalt att felet är allvarligt.

För en privatperson kan hävning bli aktuell om syftet med tjänsten i huvudsak har gått förlorat och byggfirman har förstått eller borde ha förstått detta.

Om en del av arbetet har utförts korrekt kan hävningen begränsas till den återstående eller felaktiga delen. Du kan då fortfarande behöva betala för det arbete som du har faktisk nytta av.

Häv inte avtalet utan att först göra en juridisk bedömning. Om felet inte är tillräckligt allvarligt kan entreprenören hävda att hävningen saknar grund och rikta ett eget ersättningskrav.

Vad gäller när beställaren är ett småföretag?

Konsumenttjänstlagen gäller inte när ett företag beställer arbetet för sin verksamhet.

Då är det avtalet som är den centrala utgångspunkten. Om AB 04 eller ABT 06 har införlivats innehåller de särskilda regler om fel, besiktning, reklamation, avhjälpande, betalning och ansvar.

Underrättelser och reklamationer kan behöva lämnas inom särskilda tidsfrister och på ett visst sätt. Ett småföretag bör därför snabbt kontrollera kontraktet och samtliga administrativa föreskrifter när en avvikelse upptäcks.

Det är också viktigt att klarlägga om det påstådda felet ligger i entreprenörens utförande eller i den projektering och de instruktioner som beställaren själv ansvarat för.

Formulera ett tydligt krav

När bevisningen har samlats och entreprenören har fått möjlighet att undersöka felet bör du tydligt ange vilket krav du ställer.

Beskriv vad som behöver åtgärdas, när det ska vara klart och vad som händer om entreprenören inte agerar. Kravet kan behöva omfatta avhjälpande, prisavdrag, ersättning för följdkostnader eller återbetalning av ett belopp.

Håll isär själva felet och den ekonomiska konsekvensen. Det blir då lättare för motparten och en eventuell domstol att förstå hur kravet har beräknats.

Undvik överdrivna krav. Ett väl underbyggt och proportionerligt krav har ofta bättre förutsättningar att leda till en förhandlingslösning.

När bör du kontakta en entreprenadjurist?

Juridisk hjälp kan vara värdefull när byggfirman förnekar felet, när tekniska och avtalsmässiga frågor går in i varandra eller när kostnaden för att åtgärda bristen är betydande.

En jurist kan hjälpa dig att bedöma om reklamationen är tillräcklig, hur mycket betalning som kan hållas inne och om entreprenören ska ges ytterligare möjlighet att rätta arbetet.

Juristen kan också samarbeta med en besiktningsman, formulera ett kravbrev och företräda dig i en förhandling eller rättslig process.

Ju tidigare avtalet och bevisningen granskas, desto mindre är risken att tidsfrister missas eller att viktiga bevis försvinner.

Relaterade tjänster

Entreprenadjurist vid fel och byggtvist

Juristfirman Mozart hjälper privatpersoner och företag när byggarbeten avviker från avtalet eller inte är fackmässigt utförda.

Vi kan granska avtalet, reklamationen, besiktningsunderlaget och den övriga bevisningen samt hjälpa till att bedöma vilka krav som kan riktas mot entreprenören.

Boka juridisk rådgivning

Du kan boka ett samtal med en jurist för en första bedömning av felet, tidsfristerna och vilka åtgärder som är lämpliga.

Referenser:

Sveriges riksdag, ”Konsumenttjänstlag (1985:716)”, 1985. Lagen reglerar vad som utgör fel i en tjänst samt konsumentens rätt att reklamera, hålla inne betalning, kräva avhjälpande, få prisavdrag, häva och begära skadestånd.
riksdagen.se
Se länk: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/konsumenttjanstlag-1985716_sfs-1985-716/

Konsumentverket, ”Reklamera hantverkare – när hantverkaren gjort fel”, 2026. Källan förklarar när ett hantverksarbete kan vara felaktigt, hur en konsument reklamerar och varför felet bör dokumenteras.
konsumentverket.se
Se länk: https://www.konsumentverket.se/varor-och-tjanster-process/reklamera-hantverkare/

Konsumentverket, ”Reklamera felaktig tjänst”, 2026. Källan beskriver rätten till avhjälpande, prisavdrag och hävning samt reklamationsfristerna för arbete på byggnader och andra fasta saker.
konsumentverket.se
Se länk: https://www.konsumentverket.se/konsumentratt-process/reklamera-tjanst/

Byggandets Kontraktskommitté, ”Byggandets Kontraktskommitté”, 2026. Källan beskriver BKK:s arbete och standardbestämmelserna AB 04 och ABT 06 för entreprenadavtal.
foreningenbkk.se
Se länk: https://foreningenbkk.se/

Svensk Byggtjänst, ”Vad är skillnaden mellan AB 04 och ABT 06?”, 2026. Källan beskriver ansvarsfördelningen i utförandeentreprenader och totalentreprenader och vilka frågor standardavtalen reglerar.
byggtjanst.se
Se länk: https://byggtjanst.se/artiklar/skillnaden-mellan-ab-04-och-abt-06