Byggfirman blir inte klar i tid: vad kan du kräva?

Skriven av: Mikael Rendahl

En renovering eller byggentreprenad som drar ut på tiden kan snabbt skapa problem. Du kanske inte kan använda bostaden som planerat, verksamheten kan inte öppna eller så måste andra hantverkare och leverantörer bokas om.

Det första steget är att ta reda på om byggfirman faktiskt är försenad i juridisk mening. Därefter behöver du bedöma vad du kan kräva och hur du ska agera utan att själv riskera att bryta mot avtalet.

För privatpersoner ger konsumenttjänstlagen ett särskilt skydd. För småföretag styrs frågan i större utsträckning av avtalet och av eventuella standardvillkor som parterna har kommit överens om.

När räknas byggfirman som försenad?

En byggfirma är normalt försenad om arbetet inte påbörjas, fortskrider eller avslutas vid den tid som ni har avtalat.

Tidsplanen kan stå i entreprenadavtalet, offerten, beställningen eller i senare skriftlig kommunikation. Även sms och e-post kan få betydelse om de visar att parterna har kommit överens om ett visst slutdatum.

Om ni inte har avtalat om någon tydlig tid ska arbetet, när konsumenttjänstlagen gäller, slutföras inom skälig tid. Vad som är skäligt beror bland annat på arbetets omfattning, svårighetsgrad och vad som är normalt för den aktuella typen av tjänst.

Varje försening innebär dock inte automatiskt att byggfirman är ansvarig. Tiden kan ha påverkats av ändringar som du själv har beställt, försenade materialleveranser, dolda förhållanden i byggnaden eller att du inte har lämnat den information eller tillgång som behövs.

Det är därför viktigt att först klarlägga varför arbetet har stannat upp och vad som har kommunicerats mellan parterna.

Börja med att kontrollera avtalet och tidsplanen

Innan du framställer ett krav bör du samla det material som visar vad ni kommit överens om.

Kontrollera framför allt vilket datum arbetet skulle påbörjas och vara klart. Se även om avtalet innehåller delmål, regler om tidsförlängning, vite eller krav på att byggfirman ska meddela hinder.

En muntlig överenskommelse kan vara bindande, men är ofta svårare att bevisa. Om tidsplanen endast har diskuterats muntligt bör du därför gå igenom sms, e-post, mötesanteckningar och annan kommunikation som kan visa vad som sagts.

För ett småföretag är det särskilt viktigt att kontrollera om AB 04, ABT 06 eller andra standardvillkor har gjorts till en del av avtalet. De innehåller särskilda regler om bland annat hinder, underrättelser, tidsförlängning och ansvar för försening.

Standardvillkoren gäller inte automatiskt bara för att arbetet är en entreprenad. De måste ha införlivats i avtalet mellan parterna.

Kräv att arbetet slutförs

Som privatperson kan du som utgångspunkt kräva att byggfirman fullföljer det arbete som ni har avtalat om.

Det första praktiska steget är ofta att skriftligen begära en förklaring till förseningen och en ny, konkret tidsplan. Be byggfirman ange när arbetet återupptas, vilka moment som återstår och vilket datum allt ska vara färdigt.

Det är bättre att ange ett bestämt datum än att endast skriva att arbetet ska slutföras så snart som möjligt. En tydlig tidsfrist gör det enklare att visa vad du har krävt och hur byggfirman har agerat.

Kravet bör vara rimligt med hänsyn till det arbete som återstår. En alltför kort tidsfrist kan få mindre betydelse om det senare uppstår en tvist.

Kan du hålla inne betalningen?

Vid en försening kan en privatperson ha rätt att hålla inne så mycket av betalningen som behövs som säkerhet för det krav som förseningen kan ge upphov till.

Det innebär inte alltid att du får stoppa samtliga betalningar. Beloppet som hålls inne bör ha en rimlig koppling till det återstående arbetet, den förväntade skadan eller det krav som du annars kan rikta mot byggfirman.

Du bör skriftligen förklara att betalningen hålls inne på grund av förseningen. Ange gärna vilket belopp det gäller och varför.

Att hålla inne ett alltför stort belopp kan skapa en ny tvist. Byggfirman kan då hävda att det i stället är du som inte har fullgjort avtalet och använda den uteblivna betalningen som skäl för att avbryta arbetet.

För småföretag behöver rätten att hålla inne betalning bedömas utifrån avtalet och de villkor som gäller för entreprenaden.

Kan du kräva ersättning för förseningen?

En privatperson kan i vissa fall kräva skadestånd för ekonomiska kostnader som uppstår på grund av förseningen.

Det kan exempelvis handla om kostnader för tillfälligt boende, extra magasinering, ombokningar eller andra nödvändiga utgifter som har en tydlig koppling till dröjsmålet.

Du behöver kunna visa både kostnaden och sambandet med förseningen. Spara därför fakturor, kvitton, bokningsbekräftelser och kommunikation som visar varför utgiften uppstod.

Ersättning lämnas normalt för en faktisk ekonomisk skada. Allmän irritation, oro eller förlorad fritid ger vanligtvis inte rätt till skadestånd.

Byggfirman kan också undgå skadeståndsansvar om den visar att förseningen beror på ett hinder utanför företagets kontroll som det inte rimligen kunde förutse eller undvika.

Har du rätt till vite?

Vite är ett i förväg bestämt belopp som ska betalas om arbetet inte blir klart i tid.

Du har normalt bara rätt till vite om det finns stöd för det i avtalet. Det kan exempelvis stå att entreprenören ska betala ett visst belopp per påbörjad vecka som arbetet är försenat.

Kontrollera hur vitet är formulerat, vilket slutdatum det är kopplat till och om avtalet innehåller undantag. Det kan också finnas ett högsta sammanlagt vitesbelopp.

Om avtalet saknar en vitesbestämmelse kan du inte själv införa ett vite i efterhand. Då får du i stället bedöma om du har rätt till skadestånd för de verkliga kostnader som förseningen har orsakat.

När kan avtalet hävas?

Att häva avtalet innebär att det avslutas på grund av motpartens avtalsbrott.

En privatperson kan ha rätt att häva den del av arbetet som återstår om förseningen är av väsentlig betydelse. Det krävs alltså mer än att arbetet blivit något senare än planerat.

Bedömningen påverkas av hur lång förseningen är, vad tjänsten gäller och om byggfirman kände till att tidpunkten var särskilt viktig. En försening kan exempelvis vara mer allvarlig om bostaden inte kan användas eller om arbetet måste vara klart före en viss verksamhetsstart.

Om en större del av tjänsten redan har utförts kan hävningen normalt begränsas till den del som återstår. Att häva hela avtalet efter att omfattande arbete redan har utförts kräver mer.

Du bör inte häva avtalet utan att först bedöma förutsättningarna. En obefogad hävning kan medföra att byggfirman kräver betalning eller ersättning för den förlust som företaget anser sig ha drabbats av.

Kan du anlita en annan byggfirma?

Det kan vara lockande att snabbt anlita någon annan när den ursprungliga byggfirman inte blir klar. Det bör göras med försiktighet.

Om avtalet fortfarande gäller behöver den första byggfirman normalt få en tydlig möjlighet att slutföra arbetet. Du bör dokumentera förseningen, kräva en tidsplan och ange vad som händer om arbetet inte återupptas.

Om avtalet därefter kan hävas eller avslutas kan en annan byggfirma anlitas för att slutföra arbetet. Kostnadsskillnaden kan i vissa fall ingå i ett skadeståndskrav, men det beror på omständigheterna och på om kostnaden varit rimlig.

Innan en ny entreprenör börjar arbeta bör du dokumentera hur långt den första byggfirman har kommit. Fotografier, filmer och ett utlåtande från en besiktningsman kan bli viktiga om parterna senare blir oense om vilket arbete som faktiskt var utfört.

Vad gäller för småföretag?

När ett företag beställer en entreprenad gäller inte konsumenttjänstlagen.

Parternas rättigheter och skyldigheter bestäms i stället främst av det individuella avtalet och av de standardbestämmelser som eventuellt har införlivats. I byggbranschen används ofta AB 04 vid utförandeentreprenad och ABT 06 vid totalentreprenad.

Avtalet kan innehålla detaljerade regler om sluttid, hinder, tidsförlängning, underrättelser, vite och hävning. Det kan också ställa krav på att en part agerar inom en viss tid eller använder en viss form för sitt meddelande.

Ett småföretag bör därför inte utgå från att samma regler gäller som för en privatperson. Kontrollera avtalet innan betalningar stoppas, en annan entreprenör anlitas eller avtalet hävs.

Dokumentera förseningen löpande

En tvist om försening handlar ofta lika mycket om bevisning som om juridik.

Spara avtalet, offerten, tidsplanen, fakturorna och all kommunikation. Dokumentera vilka dagar arbete har utförts och när byggarbetsplatsen har stått tom. Skriv ned vad byggfirman anger som förklaring till förseningen.

Bekräfta gärna muntliga samtal genom ett kort e-postmeddelande. Du kan exempelvis sammanfatta vad ni har kommit överens om och be byggfirman återkomma om något har uppfattats fel.

En enkel och tydlig dokumentation kan få stor betydelse om ni senare blir oense om orsaken till förseningen eller om ett nytt slutdatum.

När bör du kontakta en entreprenadjurist?

Det är klokt att söka juridisk hjälp när byggfirman inte lämnar en trovärdig tidsplan, när arbetet har avstannat helt eller när parterna är oense om vem som har orsakat förseningen.

Du bör också få avtalet bedömt innan du häver, anlitar en ny entreprenör eller håller inne ett större belopp.

En entreprenadjurist kan gå igenom avtalet, tidslinjen och kommunikationen och hjälpa dig att bedöma vilka krav som är realistiska. Juristen kan även hjälpa till att formulera en skrivelse, förhandla med byggfirman eller driva ärendet vidare om ni inte hittar en lösning.

Relaterade tjänster

Entreprenadjurist vid försening och byggtvist

Juristfirman Mozart hjälper privatpersoner och företag vid förseningar, fel, betalningstvister och andra problem i bygg- och entreprenadprojekt.

Vi kan granska avtalet och dokumentationen, bedöma om byggfirman är i dröjsmål och hjälpa dig att formulera krav och välja ett lämpligt nästa steg.

Boka juridisk rådgivning

Du kan boka rådgivning med en jurist för en första genomgång av avtalet, tidsplanen och dina handlingsalternativ.

Referenser:

Sveriges riksdag, ”Konsumenttjänstlag (1985:716)”, 1985. Lagen reglerar bland annat när en tjänst är försenad och konsumentens rätt att kräva fullgörelse, hålla inne betalning, häva avtalet och begära skadestånd.
riksdagen.se
Se länk: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/konsumenttjanstlag-1985716_sfs-1985-716/

Konsumentverket, ”Konsumenttjänstlagen – vad lagen innebär för dig som konsument”, 2026. Källan förklarar konsumentens rättigheter vid försening, bland annat rätten att kräva att tjänsten slutförs och att hålla inne betalning.
konsumentverket.se
Se länk: https://www.konsumentverket.se/lagar/konsumenttjanstlagen/

Byggandets Kontraktskommitté, ”Byggandets Kontraktskommitté”, 2026. Källan beskriver BKK:s arbete och att AB 04 och ABT 06 är standardbestämmelser för entreprenadavtal.
foreningenbkk.se
Se länk: https://foreningenbkk.se/

Svensk Byggtjänst, ”Vad är skillnaden mellan AB 04 och ABT 06?”, 2026. Källan beskriver standardavtalens användningsområden och skillnaden mellan utförandeentreprenad och totalentreprenad.
byggtjanst.se
Se länk: https://byggtjanst.se/artiklar/skillnaden-mellan-ab-04-och-abt-06