Besiktningsanmärkningar efter renovering: hur går du vidare?

Skriven av: Mikael Rendahl

En renovering är klar, men vid besiktningen upptäcks fel. Det kan handla om allt från sneda ytor och bristande finish till felaktiga installationer, fuktproblem eller arbeten som inte stämmer överens med avtalet. Då uppstår snabbt frågor om vem som ansvarar, vad hantverkaren måste åtgärda och om du verkligen ska betala hela fakturan.

En besiktningsanmärkning är ett viktigt underlag, men innebär inte automatiskt att den juridiska frågan är avgjord. För att bedöma dina rättigheter behöver man bland annat titta på vad ni har avtalat, hur arbetet har utförts och vilka krav som gäller för just den aktuella tjänsten.

Vad betyder en besiktningsanmärkning?

Vid en besiktning granskas det utförda arbetet och eventuella brister dokumenteras. En anmärkning kan till exempel avse ett arbete som inte är färdigställt, en lösning som avviker från avtalet eller ett utförande som besiktningspersonen bedömer som bristfälligt.

Besiktningsprotokollet kan därför bli viktig bevisning om det senare uppstår en tvist med byggfirman eller hantverkaren.

Samtidigt behöver varje anmärkning bedömas i sitt sammanhang. Frågan är inte bara om något ser fel ut, utan om arbetet juridiskt ska betraktas som felaktigt.

När är ett renoveringsarbete juridiskt felaktigt?

När en privatperson anlitar ett företag för renovering gäller normalt konsumenttjänstlagen. Arbetet ska bland annat utföras fackmässigt och resultatet ska stämma överens med det som har avtalats.

Ett fel kan därför finnas även om entreprenören själv anser att arbetet är acceptabelt. Det viktiga är vad som avtalats och vilka krav som objektivt kan ställas på arbetet.

Det kan exempelvis handla om att:

ett badrum inte har utförts på det sätt som avtalats, material har bytts utan godkännande, en konstruktion inte fungerar som den ska eller resultatet tydligt avviker från vad beställaren haft rätt att förvänta sig.

Vid större renoveringar kan bedömningen bli mer komplicerad eftersom avtal, ritningar, offerter, ändringsarbeten och andra handlingar behöver vägas samman.

1. Dokumentera anmärkningarna

Spara besiktningsprotokollet och komplettera gärna med egna fotografier och filmer. Dokumentera även kommunikationen med byggfirman.

Försök att samla avtalet, offerten, fakturor, betalningsplanen, eventuella tilläggsbeställningar och mejl eller meddelanden där ni diskuterat hur arbetet ska utföras.

Ju tydligare det går att visa både vad som avtalats och vad som faktiskt utförts, desto lättare blir det att bedöma situationen.

Det är särskilt viktigt att dokumentera innan någon börjar riva, reparera eller förändra det arbete som anmärkningen gäller. Annars kan viktig bevisning försvinna.

2. Reklamera till byggfirman

Om du anser att arbetet är felaktigt bör du meddela företaget skriftligen. Det kallas att reklamera.

Beskriv vilka fel du anser finns och hänvisa gärna till relevanta delar av besiktningsprotokollet. Be också företaget återkomma med besked om hur och när felen ska åtgärdas.

För privatpersoner gäller att reklamation ska ske inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde ha upptäckts. En reklamation som sker inom två månader efter att du upptäckt felet räknas alltid som gjord i rätt tid.

När det gäller arbete på byggnader och annan fast egendom kan fel normalt reklameras i upp till tio år efter att arbetet avslutats. Det betyder däremot inte att det är lämpligt att vänta. När ett fel upptäcks bör du agera.

3. Ge hantverkaren möjlighet att ta ställning till felet

Vid fel har konsumenten som utgångspunkt rätt att kräva att företaget avhjälper problemet.

Företaget kan också ha rätt att själv åtgärda felet om det erbjuder sig att göra detta utan dröjsmål och det inte finns särskilda skäl att motsätta sig det.

Det kan därför vara riskabelt att direkt anlita en annan byggfirma och sedan skicka fakturan till den ursprungliga entreprenören.

Om relationen med företaget redan har blivit konfliktfylld, eller om felet är omfattande, kan det vara klokt att först bedöma den juridiska situationen.

4. Kan du hålla inne betalningen?

Om det finns fel i tjänsten kan en privatperson under vissa förutsättningar ha rätt att hålla inne en del av betalningen.

Det innebär inte automatiskt att hela fakturan kan lämnas obetald. Konsumenttjänstlagen ger rätt att hålla inne så mycket som behövs som säkerhet för det krav som beror på felet.

Hur stort belopp som är rimligt beror därför på situationen.

Det är särskilt viktigt att göra en ordentlig bedömning om det rör sig om stora fakturor eller om entreprenören hotar med inkasso eller andra rättsliga åtgärder.

5. Vad händer om byggfirman inte håller med?

Det är vanligt att parterna har olika uppfattning om både orsaken till problemet och vem som ska betala.

Entreprenören kan hävda att arbetet följer avtalet medan beställaren hänvisar till besiktningsprotokollet. Det kan också uppstå diskussion om tilläggsarbeten, materialval eller vad som egentligen ingick i den ursprungliga offerten.

Nästa steg kan då vara att låta en oberoende sakkunnig bedöma felet, sammanställa den juridiska argumentationen och framställa ett tydligt krav.

Beroende på situationen kan lösningen vara avhjälpande, prisavdrag, ersättning eller en förhandlingslösning.

Om parterna fortfarande inte kommer överens kan tvisten i vissa fall behöva prövas av Allmänna reklamationsnämnden eller domstol. Vilken väg som är lämplig beror på vem som är beställare och hur tvisten ser ut.

Om beställaren är ett företag

För småföretag som beställer bygg- eller renoveringsarbeten är utgångspunkten annorlunda än för privatpersoner.

Konsumenttjänstlagen gäller inte på samma sätt när tjänsten köps inom företagets verksamhet. Då får avtalet, eventuella standardvillkor och övriga omständigheter större betydelse.

Det kan till exempel finnas särskilda regler om besiktning, reklamationsfrister, ändrings- och tilläggsarbeten, betalning och ansvar.

Därför är det viktigt att tidigt kontrollera vilket avtal som faktiskt gäller.

När kan det vara läge att kontakta en byggjurist?

Juridisk hjälp kan vara relevant när besiktningsanmärkningarna är omfattande, kostnaden för att rätta felen är hög eller när byggfirman helt avvisar ditt krav.

En byggjurist kan bland annat granska avtalet och besiktningsprotokollet, bedöma vilka krav du kan framställa, hjälpa till med reklamation och kravbrev samt företräda dig i förhandling eller tvist.

Att reda ut vad som gäller tidigt kan också minska risken för att konflikten växer samtidigt som nya fakturor, kostnader och påståenden tillkommer.

Vanliga frågor om besiktningsanmärkningar

Är en besiktningsanmärkning bevis på att hantverkaren gjort fel?

Besiktningsprotokollet kan vara viktig bevisning, men den juridiska bedömningen beror också på avtalet, hur arbetet utförts och vilka krav som gäller för tjänsten.

Hur snabbt måste jag reklamera?

Du bör reklamera så snart du upptäckt felet. För konsumenter anses en reklamation inom två månader från upptäckten alltid ha skett inom skälig tid.

Måste hantverkaren få möjlighet att rätta felet?

Som utgångspunkt bör företaget få möjlighet att ta ställning till reklamationen och avhjälpa ett fel. Om företaget utan dröjsmål erbjuder sig att åtgärda felet kan det i vissa situationer ha rätt att göra det.

Kan jag hålla inne slutbetalningen?

Vid fel kan du som konsument ha rätt att hålla inne så mycket av betalningen som behövs som säkerhet för ditt krav. Beloppet bör stå i rimlig relation till felet och det krav du gör gällande.

Juridisk hjälp vid problem efter en renovering

Har besiktningen visat fel och du är osäker på hur du ska gå vidare kan Juristfirman Mozart hjälpa till att bedöma situationen.

Relevanta tjänster:

Byggjurist, jurist inom bygg och renovering

Entreprenadjurist, juridisk rådgivning vid bygg och entreprenadtvister

Juristfirman Mozart kan bland annat hjälpa till med granskning av avtal och besiktningsprotokoll, reklamation, kravbrev, förhandling och hantering av tvister.

Referenser:

Konsumenttjänstlag (1985:716), gällande lydelse 2026. Reglerar bland annat fel i tjänst, reklamation, avhjälpande, prisavdrag och rätten att hålla inne betalning.
riksdagen.se
Se länk: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/konsumenttjanstlag-1985716_sfs-1985-716/

Konsumenttjänstlagen, Konsumentverket, granskad 2026. Beskriver bland annat kravet på fackmässigt utfört arbete och konsumentens rättigheter när en tjänst är felaktig.
konsumentverket.se
Se länk: https://www.konsumentverket.se/lagar/konsumenttjanstlagen/

Reklamera hantverkare, Konsumentverket, 2026. Beskriver hur konsumenter bör agera vid felaktigt utfört hantverksarbete och vilka reklamationstider som gäller.
konsumentverket.se
Se länk: https://www.konsumentverket.se/varor-och-tjanster-process/reklamera-hantverkare/